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      重慶鍋爐總廠破產資產

      2005年12月9日上午,重慶鍋爐總廠破產資產在重慶集成拍賣舉行的專場拍賣會上經過46輪激烈競價,最后以1.725億元成功拍賣,比起拍價凈增2250萬元,增幅高達15%,該資產是2005年度重慶市金額最大的一宗國有破產財產拍賣。   本次拍賣的重慶鍋爐總廠破產資產主要是土地及地上建筑物,該宗地總用地共約65211 m2 ,位于我市文教中心――沙坪壩商圈內,地理位置相當優越,目前在我市主城區內屬于絕版資源,但是就是這樣一塊風水寶地的拍賣卻并不輕松。 一、 征 途 漫 漫   在多年的拍賣過程中,集成拍賣已經形成了處置特大型標的特長,但是根據經驗,標的越大處置過程越困難,本次對涉及金額達一個多億的重慶鍋爐總廠破產資產的處置過程可謂是一場硬仗,前方征途漫漫。   早在2005年初,集成拍賣接受重慶鍋爐總廠破產清算組委托后,立即成立了專項組,對標的做了仔細勘查和定位。在對該地塊進行了多方勘查和了解后,綜合成功拍賣土地以及多個破產企業的經驗,分析篩選出了該地塊的優勢。1、地處文教中心沙坪壩區絕佳地段,地理優勢得天獨厚,是開發物業小區的黃金地段;2、根據市政規劃,該區域的交通及配套將大大得到改善;3、周邊小區眾多,社區發展成熟?;谝陨戏治龆ㄎ?,集成拍賣公司全員投入了宣傳推廣工作。   拍賣的基礎工作是艱辛的,尤其對于重慶鍋爐總廠地塊這樣的超大標的。為了該地塊的成功拍賣,同時為了使競買人盡量全面的了解標的,集成拍賣公司做出了細致的準備工作,投入了大量的人力、物力、財力,深入了解標的情況,制作出詳盡的文字、圖表、圖片資料,多次走訪有關部門了解背景資料,根據標的特殊情況制定了立足本地的宣傳策略,將宣傳對象定在房地產開發商和投資商之中,積極通過自有的客戶平臺,并有效利用了多種渠道進行宣傳,先后聯絡了上百家單位,帶領數十家實地勘查,并跟蹤咨詢,幫助其解決政策、規劃等方面的問題。   經過半年多的整體策劃和招商宣傳,初步鎖定了幾家意向較強的潛在競買人,并與他們進行了積極的溝通,掌握到目前委托的價格離市場接受的價格有一定距離,決定先按程序舉行拍賣會,拍賣流標已在預料之中。 二、 鍥 而 不 舍   經過流標后,集成拍賣并沒有因此氣餒而松懈了招商工作,相反通過前后多次與意向受讓方接觸,對標的市場價值及開發商們心目中的理想價位已經有了較為清晰的認識,為力求使盡可能多的真正有實力的買家參與競買,保證資產成功處置,以市場需求為參考依據,集成拍賣向委托方作了大量的工作,最終將拍賣的起始價定為1.5億元。   2005年11月19日拍賣公告發布后,集成拍賣信心十足地做出最后一搏。前期的辛勤工作功不可沒,在分析總結了前期的工作后,更加堅定了立足本地的宣傳招商路線,最后鎖定實力比較雄厚、知名度較高的50余家房地產開發企業寄送了項目資料,并逐一向他們介紹詳細情況,了解反饋信息,集成拍賣董事長也親自多次走訪我市實力雄厚的企業集團和房地產開發公司進行推介。   歷時半月多的沖刺,最后共征集了4家競買人參與競買,均是本地企業。本次拍賣,由于組織嚴密、操作規范、監督有力,使整個拍賣過程始終處于“公開、公平、公正”的氛圍之中。12月9日的拍賣會上4家競買人均表現得信心十足,但幾輪競價后整個拍賣場就變成了本地兩家實力雄厚房產商的角逐場,在歷經46輪激烈的競爭后最終以1.725億元的價格成功落槌成交,全場霎時掌聲雷動! 三、 拍 后 余 思   重慶鍋爐總廠破產資產的處置是非常具有典型性的,整個拍賣過程一波三折,不禁引起了筆者的拍后余思,僅代表個人觀點,以供參考。 1、破產企業拍賣,應將招商重心立足本地: (1)目前,因國家政策影響,沿海一帶包括上海、福建、浙江等地的大型房產投資商都已經收緊投資,對內地房地產方面的投資是慎之又慎,更有甚者干脆收回投資另尋項目。所以直接對外招商宣傳可能存在花費大、收效微、反饋慢等弊端,從而也會影響到破產資產的處置時間; (2)在已成功處置的幾宗破產企業拍賣案例中,筆者總結出大部分破產資產是本地企業接招,其原因即是破產企業涉及實際問題繁雜,本地企業對本地情況熟悉、渠道多,拍賣成交后對拍賣人、委托人、買受人幾方來說工作量都相對較少,整個資產處置程序相對簡潔; (3)立足本地的宣傳模式不僅僅限于本地土生土長的企業或是已扎根本地的外地企業,也并不是說基于以上原因便不必對外宣傳了,同樣,一些投資公司或是與外地接觸、合作甚為緊密的單位也是攻關的重要對象,這類企業可以作為外地買家在本地的堅實根基,也可作為本地對外宣傳的有效渠道。 2、價格是關鍵: (1)充分做好委托方工作,不一定價格定得高就能拍出好價錢,只要價格合乎市場需求,較低的起拍價和適當的加價幅度配合,可能會拍出意想不到的效果; (2)做好委托方工作的前提是做好競買人或潛在競買人工作,摸準他們的心理價格,從而才能更好的掌握怎樣的價格才是市場接受的價格; (3)充分揣測競買人心理,大標的的買家都是有實力、有經驗的大買家,并且有自己的一套消息來源渠道,對于破產企業的拍賣如果價格偏高,有經驗的買家會毫不猶豫的等待降價再拍,這時拍賣人應該沉住氣,同時爭取盡量多的買家,因為降格一旦降下來,接受這個價格的人相應的也會增多,一旦在拍賣場上展開競價,其增幅可能會很大,所以降價對買家來說其實是把雙刃劍,拍賣人掌握好這把劍的劍性,才能夠游刃有余。   集成拍賣在重慶鍋爐總廠破產資產的拍賣中就很有針對性的策劃了一套系統的宣傳方案,同時很好的把握了“價格”這一關鍵因素,最終使該標的不僅拍賣成功而且拍得精彩,實現很大程度的增值,成為我市2005年度標的額最大的、競爭最為激烈的一宗國有破產財產處置。   集成拍賣公司成立以來執槌的重慶鍋爐總廠、燈泡工業公司、重慶華樺實驗學校等破產資產的相繼成功拍賣,不僅進一步規范了國有涉訟、破產財產的轉讓行為,而且最大化地挖掘了“價值發現”潛力,較好地實現了國有資產的保值增值。集成在充分分析市場同時總結過去成功拍賣會的經驗,以敬業的精神勵精圖治,最終成就了今天的成績,形成了擅長處置特大標的的特長,在重慶的拍賣業開辟出一片自己的天空。集成拍賣將秉持這種精神在拍賣業創出更加輝煌的成績。
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      2005年12月9日上午,重慶鍋爐總廠破產資產在重慶集成拍賣舉行的專場拍賣會上經過46輪激烈競價,最后以1.725億元成功拍賣,比起拍價凈增2250萬元,增幅高達15%,該資產是2005年度重慶市金額最大的一宗國有破產財產拍賣。
        本次拍賣的重慶鍋爐總廠破產資產主要是土地及地上建筑物,該宗地總用地共約65211 m2 ,位于我市文教中心――沙坪壩商圈內,地理位置相當優越,目前在我市主城區內屬于絕版資源,但是就是這樣一塊風水寶地的拍賣卻并不輕松。
      一、 征 途 漫 漫
        在多年的拍賣過程中,集成拍賣已經形成了處置特大型標的特長,但是根據經驗,標的越大處置過程越困難,本次對涉及金額達一個多億的重慶鍋爐總廠破產資產的處置過程可謂是一場硬仗,前方征途漫漫。
        早在2005年初,集成拍賣接受重慶鍋爐總廠破產清算組委托后,立即成立了專項組,對標的做了仔細勘查和定位。在對該地塊進行了多方勘查和了解后,綜合成功拍賣土地以及多個破產企業的經驗,分析篩選出了該地塊的優勢。1、地處文教中心沙坪壩區絕佳地段,地理優勢得天獨厚,是開發物業小區的黃金地段;2、根據市政規劃,該區域的交通及配套將大大得到改善;3、周邊小區眾多,社區發展成熟?;谝陨戏治龆ㄎ?,集成拍賣公司全員投入了宣傳推廣工作。
        拍賣的基礎工作是艱辛的,尤其對于重慶鍋爐總廠地塊這樣的超大標的。為了該地塊的成功拍賣,同時為了使競買人盡量全面的了解標的,集成拍賣公司做出了細致的準備工作,投入了大量的人力、物力、財力,深入了解標的情況,制作出詳盡的文字、圖表、圖片資料,多次走訪有關部門了解背景資料,根據標的特殊情況制定了立足本地的宣傳策略,將宣傳對象定在房地產開發商和投資商之中,積極通過自有的客戶平臺,并有效利用了多種渠道進行宣傳,先后聯絡了上百家單位,帶領數十家實地勘查,并跟蹤咨詢,幫助其解決政策、規劃等方面的問題。
        經過半年多的整體策劃和招商宣傳,初步鎖定了幾家意向較強的潛在競買人,并與他們進行了積極的溝通,掌握到目前委托的價格離市場接受的價格有一定距離,決定先按程序舉行拍賣會,拍賣流標已在預料之中。
      二、 鍥 而 不 舍
        經過流標后,集成拍賣并沒有因此氣餒而松懈了招商工作,相反通過前后多次與意向受讓方接觸,對標的市場價值及開發商們心目中的理想價位已經有了較為清晰的認識,為力求使盡可能多的真正有實力的買家參與競買,保證資產成功處置,以市場需求為參考依據,集成拍賣向委托方作了大量的工作,最終將拍賣的起始價定為1.5億元。
        2005年11月19日拍賣公告發布后,集成拍賣信心十足地做出最后一搏。前期的辛勤工作功不可沒,在分析總結了前期的工作后,更加堅定了立足本地的宣傳招商路線,最后鎖定實力比較雄厚、知名度較高的50余家房地產開發企業寄送了項目資料,并逐一向他們介紹詳細情況,了解反饋信息,集成拍賣董事長也親自多次走訪我市實力雄厚的企業集團和房地產開發公司進行推介。
        歷時半月多的沖刺,最后共征集了4家競買人參與競買,均是本地企業。本次拍賣,由于組織嚴密、操作規范、監督有力,使整個拍賣過程始終處于“公開、公平、公正”的氛圍之中。12月9日的拍賣會上4家競買人均表現得信心十足,但幾輪競價后整個拍賣場就變成了本地兩家實力雄厚房產商的角逐場,在歷經46輪激烈的競爭后最終以1.725億元的價格成功落槌成交,全場霎時掌聲雷動!
      三、 拍 后 余 思
        重慶鍋爐總廠破產資產的處置是非常具有典型性的,整個拍賣過程一波三折,不禁引起了筆者的拍后余思,僅代表個人觀點,以供參考。
      1、破產企業拍賣,應將招商重心立足本地:
      (1)目前,因國家政策影響,沿海一帶包括上海、福建、浙江等地的大型房產投資商都已經收緊投資,對內地房地產方面的投資是慎之又慎,更有甚者干脆收回投資另尋項目。所以直接對外招商宣傳可能存在花費大、收效微、反饋慢等弊端,從而也會影響到破產資產的處置時間;
      (2)在已成功處置的幾宗破產企業拍賣案例中,筆者總結出大部分破產資產是本地企業接招,其原因即是破產企業涉及實際問題繁雜,本地企業對本地情況熟悉、渠道多,拍賣成交后對拍賣人、委托人、買受人幾方來說工作量都相對較少,整個資產處置程序相對簡潔;
      (3)立足本地的宣傳模式不僅僅限于本地土生土長的企業或是已扎根本地的外地企業,也并不是說基于以上原因便不必對外宣傳了,同樣,一些投資公司或是與外地接觸、合作甚為緊密的單位也是攻關的重要對象,這類企業可以作為外地買家在本地的堅實根基,也可作為本地對外宣傳的有效渠道。
      2、價格是關鍵:
      (1)充分做好委托方工作,不一定價格定得高就能拍出好價錢,只要價格合乎市場需求,較低的起拍價和適當的加價幅度配合,可能會拍出意想不到的效果;
      (2)做好委托方工作的前提是做好競買人或潛在競買人工作,摸準他們的心理價格,從而才能更好的掌握怎樣的價格才是市場接受的價格;
      (3)充分揣測競買人心理,大標的的買家都是有實力、有經驗的大買家,并且有自己的一套消息來源渠道,對于破產企業的拍賣如果價格偏高,有經驗的買家會毫不猶豫的等待降價再拍,這時拍賣人應該沉住氣,同時爭取盡量多的買家,因為降格一旦降下來,接受這個價格的人相應的也會增多,一旦在拍賣場上展開競價,其增幅可能會很大,所以降價對買家來說其實是把雙刃劍,拍賣人掌握好這把劍的劍性,才能夠游刃有余。
        集成拍賣在重慶鍋爐總廠破產資產的拍賣中就很有針對性的策劃了一套系統的宣傳方案,同時很好的把握了“價格”這一關鍵因素,最終使該標的不僅拍賣成功而且拍得精彩,實現很大程度的增值,成為我市2005年度標的額最大的、競爭最為激烈的一宗國有破產財產處置。
        集成拍賣公司成立以來執槌的重慶鍋爐總廠、燈泡工業公司、重慶華樺實驗學校等破產資產的相繼成功拍賣,不僅進一步規范了國有涉訟、破產財產的轉讓行為,而且最大化地挖掘了“價值發現”潛力,較好地實現了國有資產的保值增值。集成在充分分析市場同時總結過去成功拍賣會的經驗,以敬業的精神勵精圖治,最終成就了今天的成績,形成了擅長處置特大標的的特長,在重慶的拍賣業開辟出一片自己的天空。集成拍賣將秉持這種精神在拍賣業創出更加輝煌的成績。

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